Eksperci: Deweloperzy nie mają wyboru. Wkrótce nowe mieszkania mocno zdrożeją

W Polsce bardzo szybko rośnie liczba mieszkań oddawanych do użytku, co wynika z dużej aktywności deweloperów.

Ceny oferowane przez nich już wzrosły, ale potencjalni nabywcy powinni się nastawić na jeszcze większe wydatki. Specjaliści prognozują, że podwyżka może wynieść od kilku do nawet kilkunastu procent w skali roku. Wpływ na obecną sytuację mają przede wszystkim wyższe koszty robocizny i materiałów, a także problemy z działkami. Kontrowersje wzbudzają także założenia projektu nowelizacji tzw. ustawy deweloperskiej. UOKiK chce likwidacji otwartych mieszkaniowych rachunków powierniczych, co ma poprawić bezpieczeństwo kupujących. Branża jednak protestuje, gdyż dostrzega w tym rozwiązaniu zagrożenie dla niewielkich deweloperów i wróży kolejne podwyżki.

Więcej i drożej

W Polsce przybywa mieszkań oddawanych do użytku. Jak wynika z danych GUS, w pierwszym kwartale br. było ich 44 908. To o 10,6% więcej, niż w analogicznym okresie 2017 roku, kiedy z kolei odnotowano wzrost o 8,5%. Dominującą grupą na rynku pozostają deweloperzy. Dzięki nim od stycznia do marca oddano blisko 25 tys. mieszkań. Ich ilość zwiększyła się o 12,1% przez okrągły rok. Dane wskazują również na wzrost w lutym br. wskaźników cen produkcji budowlano-montażowej o 0,1% w ciągu miesiąca. W tym okresie podrożała też większość robót budowlano-montażowych.

– Na razie sytuacja na pierwotnym rynku nieruchomości mieszkaniowych pozostaje bez większych zmian, choć z drugiej strony jest pod coraz większym napięciem. W mediach mnożą się obecnie prognozy na temat tego, że coraz szybciej będą rosły ceny mieszkań z pierwszej ręki w perspektywie najbliższych kilkunastu miesięcy. Sami deweloperzy, a więc najlepiej zorientowani w sytuacji, przewidują zwyżki od 7-8 aż do kilkunastu procent. Jeśli miałoby to być prawdą, ceny powinny ruszyć w górę już teraz – mówi Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Z kolei Łukasz Sęktas, ekspert rynku nieruchomości i prezes zarządu TIARA Development, uważa, że możliwy jest wzrost cen mieszkań o 5-10% w skali roku. Jednak to nie powinno spowodować żadnego problemu czy załamania. U większości deweloperów trzeba płacić średnio więcej o 500 zł, więc kolejna tego typu kwota może być spodziewana w ciągu najbliższych dwunastu miesięcy. Oni, nawet nie zwiększając swojego zysku, zostali do tego zmuszeni. Obecnie jest duży popyt wśród klientów i wydaje się, że jeszcze będzie się utrzymywał. Niskie stopy procentowe oraz trochę słabsza sprzedaż w latach po 2009 roku powodowały, że oszczędności ludzi wzrosły i chęć kupowania jest wysoka. Do tego w niektórych inwestycjach kilkuprocentowy udział kupujących stanowią obcokrajowcy, głównie zza wschodniej granicy. Biorąc pod uwagę podniesienie płac w ostatnich dziesięciu latach, ceny mieszkań realnie spadły.

– Sytuacja na rynku mieszkaniowym cały czas jest bardzo dobra, jednak branża boryka się z problemami, które powodują wzrost cen mieszkań. Oprócz kwestii takich, jak brak pracowników budowlanych i związane z tym rosnące koszty wykonawstwa czy też niezwykle wysokie ceny gruntów, dochodzą jeszcze bariery administracyjne. Te ostatnie w znaczący sposób wydłużają proces inwestycyjny i sprawiają, że jest on coraz droższy. Spodziewamy się, że jeszcze w tym roku ceny mogą wzrosnąć o kilka procent nad czym ubolewamy, bo będzie osłabiać to popyt – informuje Konrad Płochocki, dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Brak fachowców i działek

Do wzrostu cen mieszkań przyczynia się także sytuacja na rynku pracy. Łukasz Sęktas podkreśla, że liczba inwestycji mieszkaniowych oddawanych do użytkowania w ostatnich latach kształtowała się na poziomie 120-150 tysięcy rocznie. Jednak obecnie znacząco wzrosła do 180 tysięcy, głównie ze względu na dużą aktywność deweloperów. Oni stanowią ponad połowę rynku. W efekcie potrzeba więcej ludzi do pracy, a firmy mają problem z ich znalezieniem. Bezrobocie w Polsce nie jest zbyt wysokie. Ponadto wielu fachowców wyjechało za granicę, gdzie pensje są jeszcze wyższe. Tutejsi pracodawcy muszą więc płacić znacznie więcej, a to powoduje wzrost kosztów pracy.

– Rosnące ceny działek i spadek podaży gruntów także nie pozostają bez znaczenia dla finalnych kosztów inwestycji. W dużych miastach zaczyna po prostu brakować obszarów, na których można byłoby realizować projekty mieszkaniowe. Z drugiej strony, ceny dostępnych terenów rosną niezwykle dynamicznie i niewspółmiernie do wzrostu cen lokali. Te czynniki powodują, że deweloperzy zmuszeni są więcej żądać za mieszkania, mimo spadających marż na nowych projektach. Coraz częściej zdarza się, że inwestorzy rezygnują z zakupu gruntu, ponieważ produkt musiałby być zbyt drogi – dodaje Konrad Płochocki.

Natomiast prezes Sęktas zaznacza, że pewnych obszarów nie da się wykorzystać ze względu na brak planów zagospodarowania lub problemy właścicielskie. Często są to tereny, które ktoś odziedziczył czy przejął po spadkobiercach. Niekiedy więc dysponentów jest sporo, a samo ich odnalezienie stanowi dość dużą trudność. Ekspert dodaje, że 10-20% kosztów inwestycji deweloperskiej stanowi działka. Ich ceny, podobnie jak mieszkań, wzrosły, ale często o więcej, niż o 5-10%. Jeśli nastąpił skok o np. 30%, to lokal drożeje odpowiednio o 3-5%. Jednak zdecydowanie większe znaczenie odgrywają koszty pracy i materiałów, które niejednokrotnie wzrosły o nawet 30%.

– Faktycznie powodem przeszacowania w górę cenników deweloperskich ma być bardzo odczuwalny wzrost cen gruntów inwestycyjnych, następnie materiałów budowlanych i kosztów pracy. Na dziś jednak czynniki te nie spowodowały ruchu cen mieszkań deweloperskich, który można uznać za alarmujący, choć wyraźne przyspieszenie w ostatnich miesiącach zwyżki stawek za metr kwadratowy nowych lokali jest faktem. Deweloperom, przynajmniej teoretycznie, zaczyna doskwierać problem ograniczonej dostępności działek. W praktyce absolutnie nie widać go w statystykach GUS, komunikujących rekordowe wolumeny nowych, deweloperskich pozwoleń na budowę choćby w I kw. tego roku – analizuje ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

OMRP do likwidacji?

W styczniu Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów przedstawił założenia projektu nowelizacji tzw. ustawy deweloperskiej z 2011 roku. Ich celem jest m.in. zapewnienie bezpieczeństwa osobom kupującym lokale w przypadku upadłości dewelopera. Plan zakłada likwidację otwartych mieszkaniowych rachunków powierniczych (OMRP) bez zabezpieczeń. Obecnie klienci wpłacają pieniądze, a bank zgodnie z ustalonym harmonogramem przekazuje je inwestorowi. UOKiK chce, żeby środki trafiały na zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy (ZMRP), ewentualnie na OMRP z gwarancją ubezpieczeniową lub bankową. Ten pierwszy wariant oznacza, że deweloper dostanie pieniądze po wybudowaniu bloku, czyli po przeniesieniu prawa własności mieszkań. Branża protestuje przeciwko propozycji zmian.

– Uważamy, że likwidacja samodzielnego OMRP to próba wyeliminowania rodzinnych polskich firm. W pięcioletniej historii tego instrumentu nie ma żadnego przykładu na to, że zawiódł on klientów. Skutkiem usunięcia go byłoby wyparcie z rynku tego typu przedsiębiorstw, a także spadek produkcji mieszkań oraz wzrost ich cen. PZFD złożył skargę do Prezesa Rady Ministrów na działania Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Dzisiaj z OMRP korzysta około 90% rynku. UOKiK podejmuje działania, które są bezzasadne, a ich argumentacja jest niezwykle wątpliwa. Obecnie pod względem liczby lokali przypadających na 1000 mieszkańców jesteśmy daleko w tyle za średnią europejską. Natomiast po likwidacji rachunku otwartego, byłoby jeszcze trudniej to nadrabiać – stwierdza dyrektor generalny PZFD.

Ponadto Jarosław Jędrzyński dostrzega wady proponowanego rozwiązania. Ekspert podkreśla, że OMRP to dla deweloperów niezbędne źródło bezkosztowego kapitału, a rachunków z zabezpieczeniem się nie praktykuje. Wybór ZMRP oznaczałby konieczność finansowania inwestycji w 100% kredytem bankowym bądź obligacjami korporacyjnymi, względnie kapitałem własnym. Taka sytuacja wyeliminowałaby z rynku dużą część mniejszych, lokalnych deweloperów, oddając całkowicie inicjatywę branżowym potentatom. Ceny lokali deweloperskich w ciągu kilku miesięcy skoczyłyby o minimum 10%, powodując częściowe lub całkowite załamanie ich sprzedaży. Spadłaby podaż, a z czasem przez znacznie okrojoną rynkową konkurencję, obniżyłaby się jakość inwestycji deweloperskich.

– Jeśli zmiany wejdą w życie, to na pewno niekorzystnie wpłyną na rynek, zwłaszcza na mniejszych deweloperów. Oni mają krótszą historię kredytową i słabsze zaufanie wśród nabywców. Jednak nie przeceniałbym tego. Kiedy wchodziła ustawa deweloperska, to wielu ekspertów wieszczyło, że to zupełnie zahamuje wzrost rynku i zniszczy małe podmioty, a tak się nie stało. Każdy przedsiębiorca próbuje się dostosować do zmieniających się warunków. Na pewno jest to utrudnienie dla dewelopera, ale w jakiejś perspektywie zostanie przez rynek wchłonięte. To będzie miało niewielki wpływ na ceny mieszkań, ważniejsze są koszty działek, robocizny czy materiałów – uważa prezes Sęktas z TIARA Development.

Wśród ekspertów panuje niemal absolutne przekonanie, że ceny mieszkań deweloperskich ulegną istotnej zwyżce w najbliższych miesiącach. Jarosław Jędrzyński podsumowuje, że tego typu konsensus na jakimkolwiek rynku, w tym także nieruchomościowym, znacznie obniża prawdopodobieństwo realizacji prognozy. Należy jednak brać pod uwagę perspektywę wprowadzenia w życie zapisów tzw. specustawy mieszkaniowej. Jej ostateczna forma wciąż jest procedowana. Z samego założenia będzie miała jak najbardziej pozytywny, stymulujący wpływ na działalność deweloperów. Oznacza to także hamowanie ewentualnych wzrostów cen mieszkań.